Tāda pieprasījuma Jūrmalas mājokļu ilgtermiņa īrei kā šogad nav bijis nekad. Labi veicas arī ar pārdošanas darījumiem, lai arī pēdējo triju gadu laikā lielākajai daļai dzīvokļu jaunajos projektos Latvijas galvenajā kūrortā cenas pieaugušas vismaz par 20%. Potenciālie pircēji darījumus pašlaik veic, izmantojot tikai racionālu pieeju, netērējot laiku liekām emocijām. Ar šādiem novērojumiem par situāciju kūrorta tirgū žurnālams m2 un portālam varianti.lv dalījās uzņēmuma VIP REAL līdzīpašnieksi Aleksandrs Cikunovs un Lara Batova.

– Sarunu par Jūrmalas tirgu vasarā ir saprātīgi sākt ar īres segmentu, – sarunas toni nosaka Aleksandrs Cikunovs. - Es varu jums apliecināt, ka tam klājas labi un daudz labāk nekā pirms gada vai diviem. Pirmajā pandēmijas (2020.) gadā pieprasījumu pēc vasaras īres mājokļiem galvenokārt veidoja vietējie klienti un kaimiņi no Igaunijas un Lietuvas. Toreiz lielākajā viņu pieteikumu daļā bija lūgums atrast mājokli vasaras sezonai par 2 000-3 000 eiro mēnesī. Krietni retāk varēja pamanīt skaitli 4 000 eiro mēnesī, un tikai atsevišķos gadījumos bija klienti, kuri piekrita maksāt, sākot no 5000 eiro mēnesī un vairāk. Šādos apstākļos daļa dārgo māju īpašnieku - tie, kuri bija pieraduši no Krievijas atpūtniekiem pelnīt 10 000-15 000 eiro mēnesī, vai nu palika bez īrniekiem, vai uz pusi samazināja savas prasības. 2021. gadā situācija nedaudz uzlabojās, īrnieki tērēja jau vairāk nekā gadu iepriekš. Pašlaik budžeti ir vēl lielāki.

Lara Batova: – Papildināšu situācijas aprakstu ar šādu novērojumu: pēdējo desmitgažu laikā mēs visi esam pieraduši pie īres mājokļu pieprasījuma sezonalitātes Jūrmalā. Tomēr pēdējo trīs gadu laikā esam pamanījuši ievērojamu intereses pieaugumu par ilgtermiņa īri. Tāda īres klientu pieplūduma kā šogad vēl nav bijis. Pagājušā maija un jūnija mēnesī VIP REAL noslēdza vairāk īres līgumu uz visu gadu nekā uz vasaras sezonu. Tas nav raksturīgi. Arī cenu izteiksmē: cilvēki piekrīt gada līgumiem par 2 000-3 000 eiro mēnesī. Viņi lūdz: iedodiet labu objektu, mēs to paņemsim. Bet ar labu objektu, tas ir, lai kvalitāte un budžets atbilstu viens otram, Jūrmalā ir problēma. Ja klienti, kas izlēmuši slēgt ilgtermiņa īres līgumu, neatrod sev pievilcīgu īpašumu, viņi ir spiesti rast kompromisu un pārorientēties no Jūrmalas uz Piņķiem, Babīti vai Babītes pagastu, uz Mārupi vai Mārupes pagastu.

Aleksandrs Cikunovs: – Minētie 2 000-3 000 eiro mēnesī ir tas, ko cilvēki vēlētos maksāt par privātmāju ilgtermiņa īri. Šķiet, ka atbilstoši piedāvājumi ir, tikai tie ir veci īpašumi, kuriem ir 15-20 gadu. Bet klienti sapņo par ko vairāk vai mazāk jaunu. Neatrodot šādu objektu, viņi sāk meklēt dzīvokļus vai apartamentus. Taču arī te ir jūtams zināms deficīts: tas, kas tiek piedāvāts īrei Jūrmalas centrālajā daļā, tās jūras pusē, uz laiku no gada vai ilgāk un par cenu līdz 2 500 vai pat 3 000 eiro mēnesī, tiek diezgan ātri izķerts.

–  Jūsu minētās cenas atbilst elitārajam Rīgas centra dzīvokļu īres segmentam.

Aleksandrs Cikunovs: – Tā tas ir: dzīvokļi jaunbūvēs kūrorta jūras daļā no Dubultiem līdz Lielupei tiešām konkurē ar Rīgas centra piedāvājumiem. Turklāt šogad atkal parādījās pieprasījums pēc kūrorta mājām un elitārajiem dzīvokļiem, kas salīdzināmi ar tiem, kas tika īrēti Dzintaru koncertzālē notikušā konkursa Jaunais vilnis laikā. Atgādināšu, ka toreiz īres pieprasījums sasniedza savu maksimālo virsotni. Tajā laikā par ierastu cenu tika uzskatīti 10 000-15 000 eiro par jūliju vai augustu, šī cena nebija šķērslis atrast īrnieku, parasti no Krievijas.

– Vai ģeopolitiskās situācijas dēļ  šogad krietni samazinājies tūristu skaits no Krievijas?

Aleksandrs Cikunovs: – Latvijā problemātiski ir nokļūt tiem, kam nav uzturēšanās atļaujas vai Šengenas vīzas. Latvijas vēstniecība jaunas vīzas neizsniedz ne krieviem, ne baltkrieviem –  tas ir fakts. Turklāt Krievija bez pārliecinošiem apsvērumiem joprojām formāli nelaiž savus pilsoņus uz tā dēvētajām nedraudzīgajām valstīm, kuru vidū ir arī Latvija. Taču cilvēki ar Šengenas vīzām pamanās ierasties. Un šovasar Krievijas iedzīvotāju ir diezgan daudz, lai gan ne tik daudz kā pirms trim vai pieciem gadiem. Tostarp pateicoties arī tiem, kas dzīvo Eiropā un tur nodarbojas ar uzņēmējdarbību. Agrāk viņi pusgadu pavadīja Vecajā pasaulē, bet pusgadu –  mājās. Kopš februāra beigām, tas ir, kopš kara sākuma Ukrainā, viņiem nav vēlēšanās atgriezties Krievijā. Jūrmalu viņi vienmēr paturēja prātā. Un nu viņi ierodas, tā teikt, iepazīties. Šogad mēs redzam daudz Krievijas pilsoņu, kuriem ir otra pase vai uzturēšanās atļauja citās Šengenas valstīs vai Lielbritānijā. Viņi pamatā veido pieprasījumu pēc īres īpašumiem par 8 000-10 000 eiro mēnesī visa gada garumā. Šopavasar un šovasar šis nav tas vieglākais lūgums, taču darām visu, lai pēc iespējas labāk apmierinātu klientu un atrastu tieši viņam nepieciešamo.

Lara Batova: – Šā gada realitāte labi tiek atspoguļota, minot šādu piemēru: laba Jūrmalas māja (mūsu profesijas ētika neļauj nosaukt adresi) pērn jūlijā un augustā tika izīrēta par 12 000 eiro mēnesī. 2022. gadā divi dažādi klienti māju īrē pa mēnešiem: par jūliju –  20 000 eiro, par augustu – 23 000 eiro. Abi ir Krievijas iedzīvotāji, kuri ilgstoši dzīvo ārpus savas valsts.

Aleksandrs Cikunovs: – Pieprasījums tiešām pārsteidz. Un izīrēts tiek tas, ko, šķiet, nevarētu izīrēt. Piemēram, māja ar baseinu kāpu zonā. Tās atrašanās vieta ir skaista, bet iekšējais interjers nav mainījies jau pusotru gadu desmitu un sen ir novecojis. Īpašnieks prasīja 8 000 eiro mēnesī par ilgtermiņa līgumu īri. Godīgi sakot, man tas likās nedaudz padārgi, redzot produkta kvalitāti. Pēc nedēļas saimnieks piezvanīja un teica, ka māja ir izīrēta.

Līdzīgs gadījums: pirms desmit gadiem uzbūvēta skaista māja Dzintaros, starp Jūras un Jomas ielu, kopš septembra tiek izīrēta uz ilgu laiku, arī par 8 000 eiro mēnesī. Līgums ir parakstīts. Vasarā šī māja arī nestāv tukša, saimnieks nopelnīja vēl lielāku naudu. Un tā ar visiem īpašumiem. Apartamenti jaunajā kompleksā Olīvija, Dzintaru prospekta sākumā, ar trim guļamistabām tika piedāvāti par vairāk nekā 9 000 eiro mēnesī, ar divām - vairāk nekā 6 000. Visi izīrēti uz vasaras sezonu.

Un populārajos kūrorta īres projektos Turaidas kvartāls, Osobnjak un Jurmala Park House viss ir izīrēts. Var runāt tieši par labu objektu trūkumu: ja būtu lielāks piedāvājumu klāsts, būtu interesantāk. Jauni vai salīdzinoši jauni un kvalitatīvi īres mājokļi šogad ir vispieprasītākie.

–  Kā veicas ar tirdzniecību 2022. gadā?

Lara Batova: – Salīdzinoši labi. Es neteiktu, ka Ukrainas kara dēļ būtu bijis kāds būtisks pircēju skaita kritums. Jā, marta sākumā bija pauze, tad darījumi sāka uzņemt apgriezienus. Mēs saskārāmies ne tik daudz ar pieprasījuma kritumu, cik ar šķēršļiem, ko rada jaunā ģeopolitiskā situācija. Vairāki pirkumi, kas bija noslēguma stadijā, izjuka, jo nebija iespējams tos realizēt tīri tehniski. Krievi un baltkrievi, kuri naudu pārskaitīja burtiski pirms kara vai tā pirmajās dienās, palika bez nekustamajiem īpašumiem, jo vietējās bankas nobloķēja pārskaitījumus.

Aleksandrs Cikunovs: –  Mēs dzīvojam tādā laikā, ka ne visi, kam ir nauda un vēlēšanās, var veikt pirkumu. Nesen VIP REAL birojā ienāca cilvēks un jau pie durvīm paziņoja, ka vēlas iegādāties Jūrmalā dzīvokli. Uzsākām sarunu un noskaidrojām, ka viņam ir Krievijas pase, bet nav uzturēšanās atļaujas ne Latvijā, ne kādā citā ES valstī. No kurienes ir nauda? No Krievijas? Pieklājīgi paskaidrojām, ka ar šādu komplektu pirkums ir nereāls. Krievijas pircēji kā tādi ir, bet tie ir tikai tie, kuriem ir otra citas valsts pase un nauda atrodas Eiropas vai Amerikas bankās, tā ir absolūti caurspīdīga un par tās izcelsmes likumību nav nekādu jautājumu. Un, protams, šīs personas nav sankciju sarakstā.

Lara Batova: – Pamatdarbu mums nodrošina vietējais klients, tā tas ir pēdējos gados. Mūsu tautieši meklē dzīvokļus no 150 000 līdz 250 000 eiro, retāk - 300 000 eiro apmērā. Tas ir tā sauktais masveida pieprasījums. Ir bijuši arī dzīvokļu pirkumu darījumi ar vietējiem klientiem par lielāku budžetu - par 330 000, 360 000 un 425 000 eiro.

Aleksandrs Cikunovs: — Sarežģītā situācija šobrīd ir dārgajā segmentā. Līdz vasarai gandrīz netika pieprasīti mājokļi virs 500 000 eiro. To, ka arī šajā segmentā ir dzīvība, sajutām vasaras sākumā: bija pieprasījums, kur tika meklēta māja par 2-3 miljoniem eiro. Cits klients lūdza piedāvāt objektus par cenu līdz 2 miljoniem eiro.

– Vai mūsu Baltijas kaimiņi – igauņi un lietuvieši – ienāk jūsu birojā kā  potenciālie pircēji?

Lara Batova: –  Igauņus neredzam, vismaz mēs nē. Lietuviešu ir diezgan daudz. Tiesa, viņi nereti paši meklē ceļu pie attīstītājiem vai lūdz palīdzību saviem tautiešiem, kuri jau iepriekš iegādājušies nekustamos īpašumus Latvijā. Mūsu darbinieki jūnijā strādāja ar aptuveni desmit Lietuvas klientiem. No sarunām ar viņiem dzirdam, ka lietuvieši tic mūsu nekustamo īpašumu tālākam sadārdzinājumam. Saka, Viļņā un Palangā cenas augstākas, tas nozīmē, ka pie mums tās arī kāps.

Aleksandrs Cikunovs: – 2000. gados un pēdējā desmitgadē jaunu nekustamo īpašumu iegādes tempu Jūrmalā noteica krievi un baltkrievi. Šķiet, ka stringrajiem ierobežojumiem, kas uz viņiem attiecas, būtu jāveicina cenu pazemināšanos. Taču ir arī cits aspekts – inflācija un cenu kāpums pilnīgi visam, arī nekustamajam īpašumam. Naudas glabāšana savā kontā šodien nozīmē tās zaudēšanu. Tāpēc aktīvi darbojas vietējie pircēji. Viņi arī cenšas izmantot to, ka nav daudz Krievijas iedzīvotāju, kuri iepriekš noteica cenas. Tātad darbojas divi dažādi vektori, bet uzvar tas, kas paaugstina cenas. Jūrmalā patiesībā ir mazs tirgus – tikai viens vai pusotrs simts darījumu ar dažādiem nekustamajiem īpašumiem mēnesī. Tāpēc tirgus ātri reaģē uz pieprasījumu. No vietējo iedzīvotāju puses tas aug, un kūrorta nekustamais īpašums šodien ir daudz dārgāks nekā pirms diviem vai trim gadiem.

Nekāda pieprasījuma vakuuma nav, kaut samazinās Krievijas klientu skaits tirgū. Pircēju ir pietiekami daudz. Nav jau tā, ka krievi, kuriem pieder kūrorta nekustamais īpašums, tos masveidā izpārdod par jebkuru naudu. Tas ļauj secināt un apgalvot, ka nav pamata runāt par iespējamu cenu kritumu kūrorta mājokļiem. Korekcijas, atkārtoju, ir iespējamas dārgajā veco privātmāju segmentā: tās ir morāli un fiziski novecojušas un neatbilst pircēju cerībām. Tajā pašā laikā jaunas un adekvātas privātmājas ātri atrod savus klientus neatkarīgi no tā, vai tās maksā 350 000 eiro vai divus miljonus. Pārdevējiem jāsamierinās ar to, ka pirms 20 gadiem uzbūvēto privātmāju 300 kvadrātmetru platībā, pat ja tajā ir tualete ar zeltījumu, pircējs vērtē kā objektu, kam nepieciešams kapitālais remonts. Viņš cenu veido, summējot tikai zemes gabala un karkasa izmaksas. Neviens nav gatavs maksāt par iekšējo interjeru un to, cik pašreizējais īpašnieks ir ieguldījis remontā.

Lara Batova: – Ja runājam par kūrorta centrālās daļas jauno dzīvokļu vai apartamentu segmentu, tad pēdējo triju gadu laikā cenas pieaugušas vismaz par 20%. 2019. gadā dzīvokli ar divām guļamistabām Dzintaros vai Bulduros varēja iegādāties par 250 000 eiro, tagad to var izdarīt par 300 000-320 000 eiro. Turklāt izvēle ir niecīga. Toreiz mēs iepazīstinājām klientu ar septiņu līdz desmit piedāvājumu sarakstu, bet 2022. gadā tiem, kas Dzintaru prospektā kaut ko meklēs par 300 000 eiro, parādīsim ne vairāk kā piecus variantus, un pat tie var būt ar niansēm.

–  Kādi ir bijuši dārgākie darījumi 2022. gada pirmajā pusē?

Aleksandrs Cikunovs: - Zemes gabalu Lielupē  pārdeva par 1,95 miljoniem eiro, un privātmājau Bulduru prospektā par 2,4 miljoniem eiro.

– Kādas jūs prognozējat kūrorta tirgus tuvākās perspektīvas?

Lara Batova: – Par prognozēm būs vieglāk runāt novembrī-decembrī, kad izpētīsim jaunos apkures rēķinus. Ja tie izrādīsies milzīgi, cenu korekcijas, īpaši īres mājokļiem, būsim spiesti veikt. Ja cilvēks maksā 1 000 eiro mēnesī par īri un būs jāsāk maksāt tikpat daudz par komunālajiem pakalpojumiem, tas smagi sitīs pa kabatu. Cik cilvēku to varēs atļauties? Arī pats piedāvājums, visticamāk, pieaugs: viena situācija ir turēt tukšu dzīvokli vai māju bez īrniekiem, kad tā neprasa īpašus izdevumus, bet cita, kad ikmēneša izdevumi sasniedz daudzus jo daudzus simtus eiro. Tad loģiskāk ir vai nu atbrīvoties no īpašuma, vai arī to izīrēt.

Aleksandrs Cikunovs: –  Es uzsveru, ka Jūrmalā nav masveida mājokļu cenu krituma, tas ir fakts. Lai gan daļa potenciālo pircēju cenšas mūs un īpašniekus pārliecināt: viņi it kā droši zina, ka cenas būs zemākas. Cilvēki paši izdomā scenārijus, un paši tiem tic.

–  Tātad varam teikt, ka pircēji pārliecinoši kaulējas?

Aleksandrs Cikunovs: – Viņi vienmēr ir kaulējušies, gan vietējie, gan nerezidenti. Tālāk seko tas, cik labi jūtas pārdevējs. Ja potenciālais pircējs ir adekvāts, viņš sāk iedziļināties un saprot, ka nav lielas izvēles starp to, kas viņam patīk. Vai nu ņem to, kas ir, vai nepērc. Runa ir par objektiem par tirgus, nevis mākslīgi paaugstinātu cenu. Saprātīgi cilvēki to saprot. Bija klients, kurš rēķinājās ar budžetu 350 000 eiro, un, izņēmuma gadījumā bija gatavs iztērēt 400 000. Kad atrada sev tīkamu mājokli un salīdzināja visus pieejamos piedāvājumus, iegādājās to par 425 000.

Lara Batova: – Runājot par pārdevējiem, mēs cenšamies viņiem paskaidrot: jūs neaizraujieties un nosakiet objektiem tirgus cenu. Ja jūsu piedāvājums ir par 25%-30% dārgāks nekā tirgū, tad loģika “teikšu augstāku cenu un tad atkāpšos” neder. Arī pircēji zina reālo situāciju un nevēlas tērēt laiku tukšām sarunām ar, viņuprāt, neadekvātiem pārdevējiem. Labāk īpašumam nosaukt tuvu tirgus cenu un uzreiz pateikt, ka netirgojaties, nekā lidināties pa mākoņiem un brīnīties, ka neviens nezvana pēc sludinājuma publiskošanas. Pircēji mūsdienās ir racionāli, nevis emocionāli. Nosakot pareizo cenu, atlaide būs, tā būs 3%-6% robežās, reti - 10%. Tāds pašlaik izskatās Jūrmalas dzīvojamā īpašuma tirgus.