Такого спроса на долгосрочную аренду юрмальского жилья, как в этом году, не было никогда. Неплохо идут дела и с продажами, несмотря на то, что за последние три года цены на большинство квартир в новых проектах главного курорта Латвии выросли как минимум на 20%. Потенциальные покупатели сегодня входят в сделки, руководствуясь только рациональным подходом, не растрачиваясь на лишние эмоции. Такими наблюдениями за ситуацией на курортном рынке с журналом  и порталом varianti.lv поделились совладельцы компании VIP REAL Александр Цыкунов и Лара Батова.

– Разговоры о юрмальском рынке летом разумно начинать с арендного сегмента, – задаёт тон беседе Александр Цыкунов. – С ним, заверю вас, всё хорошо и значительно лучше, чем год или два назад. В первый пандемийный (2020-й) год спрос на летнюю аренду формировали в основном местные клиенты и соседи из Эстонии и Литвы. В большинстве полученных тогда от них заявок содержалась просьба подыскать жильё на лето за 2 000-3 000 евро в месяц. Реже встречалась цифра в 4 000 евро в месяц, а клиентов, согласных платить от 5 000 евро в месяц и выше, были единицы. В этих условиях часть владельцев дорогих домов – те, кто привык получать от российских отдыхающих по 10 000-15 000 евро в месяц, либо остались без постояльцев, либо снизили свои запросы в два раза. В 2021 году ситуация улучшилась, арендаторы пошли на бо́льшие траты, чем годом ранее. Сейчас бюджеты ещё выше. 

Лара Батова. Дополню картину таким наблюдением: за последние десятилетия мы все привыкли к сезонности спроса на аренду юрмальского жилья. Однако вот уже три года видим существенный прирост интереса к долгосрочной аренде. Такого наплыва клиентов на аренду, как в этом году, не было никогда. В прошедших мае и июне VIP REAL заключил годовых договоров на аренду больше, чем на летний сезон. Это не типично. Как и цены: люди соглашаются на годовые договоры за 2 000-3 000 евро в месяц. Просят: дайте хороший объект – и мы возьмём. А с этим, то есть чтобы качество и бюджет соответствовали одно другому, в Юрмале проблема. Если нацеленные на долгую аренду клиенты не находят привлекательного объекта, то они вынуждены идти на компромисс и переключать фокус внимания с Юрмалы на Пиньки, Бабите и Бабитскую волость или Марупе и Марупскую волость.

Александр Цыкунов. Заявленные 2 000-3 000 евро в месяц – это то, что люди хотели бы отдавать за долгосрочную аренду частных домов. Подобные предложения вроде бы есть, только это старое имущество – 15-20-летней давности. Сами клиенты мечтают о более или менее новом. Не найдя такой объект, переключаются на квартиры и апартаменты. Но и здесь чувствуется определенный дефицит: то, что предлагается в центральной части Юрмалы, на её морской стороне для аренды на год и более с ценой до 2 500 или даже 3 000 евро в месяц, разбирают довольно быстро.

– Названные вами цены соответствуют сегменту аренды элитных квартир в центре Риги.

Александр Цыкунов. Так и есть: квартиры в новостройках морской части курорта от Дубулты до Лиелупе реально конкурируют с предложением центра Риги. Более того, в этом году мы вновь увидели запросы на курортные дома и элитные квартиры, сопоставимые с теми, что получали в период проведения конкурса «Новая волна» в концертном зале «Дзинтари». Напомню, что тогда арендные запросы достигали своего пикового значения. В те времена 10 000-15 000 евро за июль или август считались обычной ценой, которая позволяла найти арендатора, обычно российского.

– Геополитическая ситуация в этом году сильно минимизировала число отдыхающих из России?

Александр Цыкунов. В Латвию проблематично попасть тем, у кого нет ВНЖ или шенгенской визы. Новые визы посольство Латвии не выдаёт ни россиянам, ни белорусам – это факт. К тому же Россия без веских на то причин формально до сих пор не выпускает своих граждан в так называемые недружественные страны, в число которых включена и Латвия. Впрочем, обладатели шенгенских виз умудряются приехать. И нынешним летом россиян довольно много, хотя и не столько, как три – пять лет назад. В том числе благодаря тем, кто живёт в Европе и занимается там бизнесом. Раньше они полгода проводили в Старом Свете, полгода – дома. С конца февраля, то есть с начала войны на Украине, не горят желанием возвращаться в Россию. Юрмала у них всегда была на слуху. Вот они и приезжают, так сказать, познакомиться. В этом году видим много российских граждан, имеющих второй паспорт или ВНЖ других стран Шенгенского соглашения или Великобритании. Они в основном и формируют спрос на арендное имущество за 8 000-10 000 евро в месяц на круглый год. Нынешней весной и летом это не самый простой запрос, но делаем всё, чтобы максимально удовлетворить клиента и найти именно то, что ему нужно.

Лара Батова. Реалии нынешнего года ярко просматриваются на таком примере. Хороший юрмальский дом (называть адрес не позволяет этика нашей профессии) в прошлом году на июль и август отдавали за 12 000 евро в месяц. В 2022-м два разных клиента забрали его на июль за 20 000 евро, на август – за 23 000. Оба – россияне, давно проживающие за пределами своей страны.

Александр Цыкунов. Спрос действительно удивляет. Уходит и то, что вроде и не должно было уйти. Как дом с бассейном в дюнной зоне. Локация у него прекрасная, но внутреннее убранство не менялось полтора десятка лет точно и давно устарело. Владелец запросил при долгосрочном договоре 8 000 евро в месяц. Честно скажу, считал, что это дороговато, если отталкиваться от качества продукта. Через неделю хозяин позвонил и сказал, что сдано.

Аналогичный случай: построенный лет десять назад приличный дом в Дзинтари, между улицами Юрас и Йомас, с сентября в аренде на долгий срок также за 8 000 евро в месяц. Договор подписан. Летом этот дом также не простаивает, владелец получил ещё бо́льшие деньги. И так со всем. Апартаменты в новом комплексе Olivijа, что в начале проспекта Дзинтару, с тремя спальнями предлагались дороже 9 000 евро в месяц, с двумя – дороже 6 000. Все сданы на лето.

И в популярных курортных арендных проектах Turaidas kvartāls,

Osobnjak и Jurmala Park House аншлаг. Можем прямо говорить о нехватке хороших объектов: при большем предложении было бы интереснее. Новое или относительно новое и качественное арендное жильё в этом году в топе спроса.

– Как в 2022 году обстоят дела с продажами?

Лара Батова. Сравнительно неплохо. Не сказала бы, что из-за войны на Украине произошёл какой-то существенный спад числа покупателей. Да, в начале марта возникла пауза, затем сделки стали набирать обороты. Мы столкнулись не столько с падением спроса, сколько с препонами, которые создала новая геополитическая ситуация. Целый ряд покупок, находившихся в завершающей стадии, развалился по причине невозможности осуществить их технически. Россияне и белорусы, перечислявшие деньги буквально перед войной или в первые её дни, остались без недвижимости, так как местные банки завернули их переводы.

Александр Цыкунов. Мы живём в такое время, что не каждый, у кого есть деньги и желание, может совершить покупку. Недавно в офис VIP REAL зашёл человек и с порога заявил, что хочет приобрести в Юрмале квартиру. Стали разговаривать и выяснили, что он обладатель российского паспорта и ВНЖ Латвии или страны Евросоюза у него нет. Деньги откуда? Из России? Вежливо объяснили, что с таким набором вводных покупка нереальна. Российские покупатели как таковые есть, но это лишь те, у кого имеется второй паспорт другой страны и деньги находятся в европейских или американских банках, они абсолютно прозрачные и нет вопросов насчёт легальности их происхождения. Ну и, разумеется, эти люди вне санкционных списков.

Лара Батова. Основную работу нам обеспечивает местный клиент, как это и было все последние годы. Наши соотечественники просят квартиры в пределах от 150 000 до 250 000 евро, реже – 300 000. Это, так сказать, зона массового спроса. С местными клиентами были сделки по квартирам и с более высоким бюджетом – за 330 000, 360 000 и 425 000 евро.

Александр Цыкунов. Сложная ситуация сейчас в дорогом сегменте. До лета на жильё свыше 500 000 евро запросы почти не поступали. Что в этом сегменте тоже есть жизнь, почувствовали в начале лета: пришёл запрос на дом за 2-3 млн евро. Другой клиент попросил представить объекты с бюджетом до 2 млн евро.

– Соседи по Балтии – эстонцы и литовцы – как потенциальные покупатели к вам в офис захаживают?

Лара Батова: – Эстонцев не видим, по крайней мере мы. Литовцы есть и довольно много. Правда, часто они ищут выходы на застройщиков самостоятельно или же просят помочь своих соотечественников, которые до этого купили недвижимость в Латвии. Наши сотрудники в июне работали где-то с десятком литовских клиентов. Из общения с ними слышим, что литовцы верят в дальнейшее удорожание нашей недвижимости. Мол, в Вильнюсе и Паланге цены выше, значит, и вы подтянетесь.

Александр Цыкунов. В нулевые годы и прошлое десятилетие тон в покупках новой юрмальской недвижимости задавали россияне и белорусы. Действующие в отношении них жесткие ограничения вроде бы должны задавать вектор на снижение цен. Однако есть и другой вектор – инфляция и удорожание абсолютно всего, в том числе и недвижимости. Держать сегодня деньги на счету – значит терять их. Вот местные покупатели и активны. Стараются также воспользоваться отсутствием большого числа россиян, до того диктовавших цены. Так что действуют два разнонаправленных вектора, но побеждает именно тот, который тянет цены вверх. Юрмала в реальности маленький рынок – всего одна-полторы сотни сделок с самой разной недвижимостью в месяц. Поэтому рынок быстро реагирует на спрос. Тот со стороны местных растёт, и курортная недвижимость сегодня существенно дороже, чем два-три года назад.

Никакого вакуума в спросе из-за сокращения числа российских клиентов на рынке нет. Покупателей хватает. Нет и такого, чтобы россияне, владеющие курортной недвижимостью, массово скидывали её за любые деньги. Всё это и даёт основания считать, что повода для разговоров о возможном падении цен на курортное жильё нет. Корректировка, повторю, возможна в дорогом сегменте старых частных домов: те морально и физически устарели и не отвечают ожиданиям покупателей. В то же время новые и адекватные частные дома быстро находят своего клиента независимо от того, просят за них 350 000 евро или два миллиона. Продавцам нужно смириться с тем, что построенный 20 лет назад частный дом площадью от 300 кв. м, будь в нём хоть унитаз с позолотой, покупатель оценивает как объект, требующий капитального ремонта. Цену он формирует, суммируя лишь стоимость земли и каркаса. За внутреннее убранство и за то, сколько нынешний владелец вложил в ремонт, платить никто не готов.

Лара Батова. Если говорить о новом квартирном или апартаментном сегменте центральной части курорта, то здесь за последние три года цены выросли как минимум на 20%.

В 2019 году квартиру с двумя спальнями в Дзинтари или Булдури можно было купить за 250 000 евро, сейчас это можно сделать за 300 000-320 000 евро. Плюс сам выбор оскудел. Тогда мы представляли клиенту список из семи – десяти предложений, а в 2022 году тому, кто попросит что-то за 300 000 евро на проспекте Дзинтару, покажем от силы пять вариантов, да и те могут быть с нюансами. 

– Какие самые дорогие сделки первой половины 2022 года можете отметить?

Александр Цыкунов. Был продан земельный участок в Лиелупе за 1,95 млн евро и частный дом на проспекте Булдуру за 2,4 млн евро.

– Какими видятся вам ближайшие перспективы курортного рынка?

Лара Батова. Давать прогнозы проще будет в ноябре-декабре, когда получим новые счета за отопление. Если те окажутся огромными, то коррекции в ценах, прежде всего арендного жилья, не избежать. Когда ты за аренду платишь 1 000 евро в месяц и такую же сумму с тебя начнут просить за коммунальные, это сильно ударит по карману. Многие ли это смогут потянуть? Вероятен рост и самого предложения: одно дело держать пустую квартиру или дом без постояльцев, когда это не требует особых затрат, другое – когда ежемесячные расходы начинают исчисляться многими и многими сотнями евро. Тогда логичнее или избавляться от недвижимости, или сдавать в аренду.

Александр Цыкунов. Акцентирую, что никакого массового сброса жилья в Юрмале нет, это факт. Хотя часть потенциальных покупателей и пытается убеждать нас и владельцев: они, мол, точно знают, что цены будут ниже. Люди сами себе придумывают сценарии и в это сами верят. 

– То есть можем сказать, что покупатели жёстко торгуются?

Александр Цыкунов. Они всегда торговались, и местные, и нерезиденты. Далее в силу вступает то, насколько хорошо чувствует себя продавец. Когда потенциальный покупатель адекватный, он начинает вникать и понимает, что особого выбора из того, что ему нравится, нет. Тут либо бери что есть, либо не покупай. Мы говорим об объектах с рыночной, не искусственно завышенной ценой. Адекватные люди это понимают. Был клиент, который обозначал свой бюджет в 350 000 евро, ну в исключительном случае был готов на 400 000. Когда нашёл жильё по душе и сравнил все имеющиеся предложения, купил за 425 000.

Лара Батова: – Что касается продавцов, то стараемся до них донести: вы также не заигрывайтесь и ставьте на объекты рыночную цену. Если ваше предложение на 25-30% дороже рынка, то логика «поставлю повыше, а затем отступлю» не работает. Покупатели также знают реальную ситуацию и не хотят тратить время на пустые разговоры с неадекватными, как они считают, продавцами. Лучше назвать на недвижимость цену, близкую к рыночной, и сразу сказать, что не торгуетесь, чем витать в облаках и удивляться тому, что никто не звонит по объявлению. Покупатели сегодня рациональны, а не эмоциональны. При условии правильной цены скидка будет, но в пределах 3-6%, редко – 10%. Такой он сейчас – рынок жилой недвижимости Юрмалы.